Типы кредитов

Потребительские кредиты
Кредитные карты
Автокредит
Ипотека
Вклады
Кредиты на бизнес


Статьи

Популярное

Избранное

Жилстройсбербанк Семей Ипотека

жилстройсбербанк семей ипотека Ипотека ЖилстройСбербанк Ипотека — это самый эффективный способ ...Далее


Досрочное Погашение Ипотеки

досрочное погашение ипотеки Полное досрочное погашение ипотеки Многие из тех, кто берет ипотечный ...Далее


Ссуда Под Залог Квартиры

ссуда под залог квартиры Украинские ломбарды решили принимать обувь ...Далее


Опрос

Удобен ли наш сервис?

 Да. Всегда заказываю стройматериалы здесь
 Хорошо, но можно лучше
 Сегодня заказал впервые
 Только думаю сделать заказ
 Еще не заказывал здесь

 

Главная » Ипотека

валютная ипотека

Валютная ипотека

Во времена постепенного снижения курса доллара по отношению к рублю и стабильности в экономике страны валютная ипотека  казалась довольно выгодной и привлекательной. Тем более что банки, как правило, выдают такие кредиты под значительно меньший процент, чем рублевые. Однако кризис в экономике, который Россия в полный рост прочувствовала осенью года, продемонстрировал всю опасность валютных ипотечных кредитов. Об особенностях и подводных камнях валютной ипотеки и поговорим далее.

Валютная ипотека: условия

Во все времена эксперты рекомендовали людям брать кредиты (в особенности ипотечные) в той валюте, в которой они получают доход. Такой подход гарантирует отсутствие резкого изменения стоимости кредита из-за колебаний на рынке валют. В то же время условия валютных кредитов всегда были привлекательнее, чем рублевых. К тому же одно время во многих экономических изданиях были опубликованы материалы, аргументирующие выгодность валютной ипотеки в сравнении с рублевой. Все это привело к тому, что многие люди брали ипотеку в таких валютах как: доллар США, евро, швейцарские франки и даже японские иены.

В году – начале -го долларовые кредиты выдавались в среднем под 8%-12% годовых, причем доступна такая ипотека была практически в любом банке включая Сбербанк, ВТБ24 и т.д. При этом первоначальный взнос начинался от 10% стоимости жилья. Практически не отличалась и по оформлению валютная ипотека, документы  требовались те же, что и для рублевых кредитов. Это, как правило: документы, удостоверяющие личность и раскрывающие информацию о составе семьи, документы о доходах и документы на приобретаемый объект недвижимости.

Привлекательность валютных кредитов обуславливалась еще и тем, что начиная с 2009-го по -й год, курс доллара относительно рубля снижался. Это позволило тем заемщикам, которые брали валютные кредиты в 2008-2009 быстрее выплатить долг с меньшими потерями. Однако в конце года положение рубля на мировом финансовом рынке значительно ухудшилось, и валютные заемщики оказались в затруднительном положении. Сегодня ЦБ рассматривает вариант ужесточения регуляторной политики с целью снижения для банков привлекательности валютной ипотеки. В то же время подавляющее большинство банков, которые ранее выдавали ипотечные кредиты, сегодня полностью убрали из своих предложений жилищные кредиты в валюте. Более того, некоторые из них вообще свернули ипотечные программы, оставив лишь возможность брать потребительские займы.

Проблемы ипотечных заемщиков в связи с падением курса рубля

Падение курса рубля почти в два раза во столько же раз увеличило стоимость обслуживания валютных ипотечных кредитов для заемщиков. Это вызвало многочисленные акции протеста. Сначала они проводились под банками, которые выдали наибольшее количество валютных кредитов. Однако затем заемщики объединились и отправились митинговать под здание Центробанка и в другие места. На пикет, проходивший 7-го февраля в Парке культуры имени Горького, вышли более двух тысяч человек. Заемщики обращались и к президенту, и к правительству, и к руководству Центрального Банка с одной просьбой: пересчитать валютные кредиты в рубли по октябрьскому курсу. При этом заемщики надеются на то, что проценты по пересчитанным займам также останутся на том уровне, который был до повышения ЦБ ставки рефинансирования.

Со своей стороны Центральный Банк озвучил рекомендацию банкам перевести валютные кредиты в отечественную валюту по курсу коло 39 рублей. Однако необходимо понимать, что рекомендации – это не руководство к действию. Банки сами определят, как и на каких условиях будут решаться их разногласия с заемщиками. Несложно предположить, что на рекомендательный шаг пойдут далеко не все кредитные организации. Заместитель председателя Инвестторгбанка Светлана Крошкина в интервью журналистам «Газеты.Ru» сравнила эту рекомендацию с пожеланием продавать в сегодняшних условиях доллары по 39 рублей и назвала ее неприемлемой для кредиторов.

Некоторые банки реализуют различные варианты рефинансирования ипотеки по текущему курсу, однако для заемщиков такие варианты в большинстве случаев не решают проблему. В правительстве нет единого мнения относительно мер, которые необходимо предпринять для помощи валютным заемщикам потому пока эта проблема остается нерешенной.

Валютная ипотека

В свете последних событий перспективы валютной ипотеки выглядят не слишком оптимистичными. Еще в конце января года возглавляющая Центробанк России Эльвира Набибуллина предположила, что в ближайшее время выдача валютных кредитов может быть полностью запрещена. Это заявление глава ЦБ РФ сделала после того, как 28 января Андрей Озеров, являющийся депутатов от партии «Справедливая Россия» внес в Госдуму законопроект, предусматривающий такой запрет. Целью таких мер является защита граждан от рисков, связанных с валютными кредитами. Необходимо отметить, что эти риски очевидны далеко не всем, а банки в свое время активно рекламировали такие займы, что сегодня и привело валютных заемщиков в катастрофе.

Недавно в СМИ появилась новая информация относительно перспектив валютных кредитов. Так, сразу несколько депутатов Госдумы рассказали журналистам о том, что на законодательном уровне валютные кредиты пока запрещать никто не будет. Соответствующий законопроект возвращен на доработку. В то же время народные избранники не исключают принятия административных рычагов со стороны ЦБ, направленных на сворачивание валютных кредитов.

На прошлой неделе Эльвира Набибуллина сделала заявление о том, что в Центробанке могут сделать коэффициенты риска по валютным жилищным кредитам «запретительными». Это означает, что банкам просто невыгодно будет выдавать такие займы. По ее словам уже сегодня с точки зрения капитала кредитным учреждениям валютные займы выдавать в полтора раза дороже, чем рублевые и Центробанк готов повышать этот коэффициент и далее.

Как бы то ни было, уже сегодня подавляющее большинство банков ипотеку в валюте не выдает. Очевидно, что административные решения со стороны ЦБ РФ не слишком изменят ситуацию и в текущем году от валютных жилищных кредитов останутся только воспоминания.

Валютная ипотека и… революция

Валютная ипотека и… революция

Прошло полгода с тех пор, как центр Украины в прямом смысле слова запылал. Центральная площадь столицы превратилась в оплот так называемого восстания против (как потом оказалось) непонятно чего, после случился переворот, смутное время, выборы. И вроде бы все должно успокоиться и все должны уже быть довольны. Но нет – новости из этой страны приходят самые грустные. Например, о том, как некоторые украинцы перестают… платить ипотеку.

Гривна падает…

И вроде бы уже Киев успокоился, более-менее прибрали центральную площадь, центральные органы власти приступили к работе. А вот некоторые украинцы (которых, кстати, немало) успокоиться никак не могут. 19 июня сотни тех, кто до событий на Майдане умудрился взять валютную ипотеку, в гневе вышли на Майдан (ту самую центральную площадь). Со дня свержения бывшего президента Украины валюта этой страны стремительно потеряла 40% своей стоимости, а это значит, что величина платежей всех тех, кто выплачивал валютную ипотеку, выросла на такой же объем.

Валютная ипотека дорожает…

Только один из примеров. Один из простестующих – Алекс Буковецкий по своему ипотечному кредиту платил ежемесячно 1250 долларов. Когда он брал этот кредит в национальной валюте его платеж составлял 6250 гривен. Теперь же банку ежемесячно приходится платить 14912 гривен. Горе-заемщик говорит, что у него таких денег нет. Сейчас после потери работы Буковецкий на уплату кредита тратит свои сбережения, однако надолго их не хватит. Он не прячется от банка, он просто хочет компромисс.

За последнее полугодие финансовое положение Украины становилось только хуже. Гривна упала даже ниже, чем ей это обещали пессимистически настроенные экономисты и такое положение дел вынудило текущее правительство страны просить у МВФ финансовой помощи. Просили не много не мало 17 миллиардов долларов. При этом на сегодня то же правительство утверждает, что работает над решением тех проблем, которые сегодня встали перед кредиторами и их должниками.

Экономии ради

С начала 2008 года ипотечные кредиторы в Украине (в том числе местные, российские и европейские банки) выдавали только гривневые ипотечные кредиты. Такие условия были вызваны текущими реалиями – мировым кризисом и нестабильностью внутри самой страны. Но вот до 2008 года украинцы валютной ипотекой интересовались более чем активно. Тем паче, что разница между кредитом в гривне и долларах была огромна и составляла от 10% годовых. Если средняя ставка по валютному кредиту составляла 11,5% в год, то ипотечный кредит в национальной валюте «стоил» никак не меньше 17-20%. В итоге на сегодня украинские потребители в общей сложности должны своим кредиторам 4 миллиарда долларов, что составляет четверть от всего объема текущих кредитов.

И Венгрия, и Польша

Деноминированные в долларах кредиты были весьма популярными в середине прошлого десятилетия в развивающихся странах, чьи рынки пользовались высокими темпами роста экспорта и укреплением валюты. Правда, глубокий спад изменил это уравнение – и экспорт замедлился, и валюта ослабла. Кстати, о помощи взывают не только украинские должники банков – после ослабления форинта аналогичные проблемы вставали перед теми гражданами Венгрии, которые, стремясь сэкономить, брали кредиты в швейцарских франках. И теперь валютная ипотека в этой стране может стать запретным продуктом. Растет количество необслуживаемых (проблемных) кредитов и в Польше. А вот Украине обещают, что объем необслуживаемых займов составит уже к концу этого года треть от общего их числа.

Между тем, составлен новый рейтинг лучших кредитных предложений года .

Ипотека: валютный выбор

Ипотеку можно взять в разных валютах. Но предпочтение отдается рублевым кредитам. Почему?

Плюс на минус

Помимо рублей ипотеку можно взять в долларах, евро, швейцарских франках, японских иенах. Валютные кредиты были распространены в течение нескольких лет – с 2003 до кризисного 2008 года. Дело в том, что тогда валюта дешевела по отношению к рублю, и выгода для заемщика была очевидна. Однако в период роста курса доллара, который наблюдался потом, некоторым валютным должникам стало сложно возвращать кредит, ежемесячные платежи по которому существенно выросли.

Так что валютные риски – одни из главных недостатков «неродной» ипотеки. Однако есть у нее и преимущества.

«Весомым преимуществом валютного ипотечного кредита является процентная ставка, которая значительно ниже ставки, действующей при аналогичных условиях в рублях», – рассказывает заместитель председателя правления ЗАО «Райффайзенбанк», руководитель дирекции обслуживания физических лиц Андрей Степаненко .

Ставки по валютным кредитам на 3,5% ниже процентной ставки в рублях, уточняет вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц .

«У валютной ипотеки могут быть два преимущества: более низкая ставка и перспектива снижения размера аннуитетного платежа в случае роста стоимости национальной валюты. Тогда заемщик может выиграть. Так, например, по данным ЦБ РФ на 01 апреля года средняя ставка в иностранной валюте составила 9,7%, что на 2,3 процентных пункта ниже ставки по ипотечным кредитам в рублях (12%)», – резюмирует руководитель аналитического центра Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Анна Любимцева .

Однако, продолжает спикер, «все эти преимущества могут быть легко нивелированы невыгодными для заемщика колебаниями курсов валют, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации. Так, например, до кризиса на Украине 80% всех ипотечных кредитов было выдано в валюте иностранных государств, что привело после девальвации гривны на 50% в 2008 году к крайне тяжелым последствиям для заемщиков. После подобного опыта во время кризиса многие страны на законодательном уровне стали запрещать выдачу ипотечных кредитов в иностранной валюте (Австрия, Венгрия и др.)».

Наши эксперты сделали сопоставительные расчеты выплат по кредитам, взятым в рублях и иностранной валюте.

Андрей Степаненко (ЗАО «Райффайзенбанк»)

Сумма кредита: 2 млн. рублей

Срок кредитования: 10 лет

Первоначальный взнос: от 30%

Курс валюты: внутренний курс банка на 14.05.

Ежемесячный платеж при рублевом кредите: 25 тыс. рублей

Ежемесячный платеж при долларовом кредите: $662 (то есть примерно 19 600 рублей)

Георгий Тер-Аристокесянц (ВТБ24)

Сумма кредита: 1 950 000 в рублях и 62 904 в долларах

Срок кредитования: 15 лет

Ставка по рублевому кредиту: 12,75% (ставка фиксированная на один год, далее зависит от ставки рефинансирования)

Ежемесячный платеж при рублевом кредите: 24 352 рубля

Ежемесячный платеж при долларовом кредите: $697

Учитывая текущий курс валюты, разница в платеже в переводе в рубли составляет примерно 2 745 рублей.

Кредит не для всех

Брать ипотеку в иностранной валюте рекомендуется людям, которые получают зарплату в долларах (или евро).

«Существует «золотое правило» кредитования – брать кредит в той валюте, в которой получаешь основной доход. Если заемщик получает зарплату в рублях, то логичнее и правильнее оформить ипотеку тоже в национальной валюте. В такой ситуации заемщик уверен в неизменности размера ежемесячного платежа по кредиту независимо от возможных колебаний курсов валют», – подтверждает заместитель начальника управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов .

«Ипотеку в иностранной валюте выгодно брать тем клиентам, кто планирует осуществить его полную оплату в течение первых нескольких лет», – дополняет Андрей Степаненко.

Валютное горе

Итак, до 2008 года кредиты в иностранной валюте казались весьма заманчивыми. Но во время кризиса огромное количество число неплатежей появились именно у таких ипотечников, ведь их ежемесячные платежи серьезно увеличились.

Справка. П о официальному курсу Центрального банка РФ на 1 августа 2008 года $1 стоил 23,41 российского рубля, а 1 февраля 2009 года это соотношение уже было как 1:35,41 российского рубля.

«9,1% накопленной ипотечной задолженности в иностранной валюте на балансах банков генерирует 42,7% всего объема просроченных платежей», – сообщает Анна Любимцева

В такой ситуации выходом для некоторых заемщиков стало рефинансирование кредита .

«Рефинансирование кредита – это перекредитование на более выгодных условиях в новом банке. Новый банк погашает всю сумму кредита другому банку, залог перерегистрируется на новый банк, и затем заемщик погашает более выгодный кредит уже новому кредитору», – поясняет главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин .

«Основным аргументом в пользу смены валюты на рубли является возможность зафиксировать свою задолженность по ипотечному кредиту и не зависеть от колебания курса валюты от месяца к месяцу, – информирует Андрей Степаненко. – При подобном типе рефинансирования заемщику необходимо помнить, что с момента предоставления нового кредита до момента погашения первоначального кредита может пройти определенное время, в течение которого из-за изменения курса валюты сумма задолженности может вырасти в рублевом выражении. В этом случае курсовую разницу клиенту необходимо покрыть самостоятельно».

Однако рефинансирование не является панацеей от всех бед. Прежде чем решиться на него, нужно все как следует просчитать. Во-первых, понять, насколько длительным будет повышение/падение курса той или иной валюты. Во-вторых, сколько времени вам предстоит обслуживать кредит. Если, предположим, один год, то вряд ли метания из банка в банк принесут ощутимую выгоду. Также нужно помнить, что рефинансирование сопряжено с дополнительными тратами: придется заново платить за рассмотрение заявки, повторно получать отчет по оценке квартиры и т.д.

По мнению Александра Осина, рефинансирование считается выгодным, если процентная ставка по новому кредиту ниже на 2–3% годовых, иначе расходы по оформлению кредита в новом банке нивелируют выгоду для заемщика.

Эксперты считают, что рефинансировать кредит нужно только в том случае, если курс валюты подрастет до $35–37 за рубль, причем эта тенденция будет сохраняться в долгосрочной перспективе.

Старый друг лучше новых двух

После кризиса объем валютной ипотеки снизился. И сильно. По данным Александра Осина, на 30%. «Задолженность по жилищным кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам в иностранной валюте, составляет 151,2 млрд. рублей, в октябре 2008 года она была равна 216,4 млрд. рублей», – констатирует эксперт.

«Валютный риск – это основной фактор, который останавливает клиентов от оформления валютной ипотеки», – считает Георгий Тер-Аристокесянц (ВТБ24).

Так что сейчас ипотеку берут в основном в рублях. На долларовые кредиты если и решаются, то только жители Москвы и Петербурга. Для регионов такие займы – единичные явления.

Банки тоже стали относиться к валютной ипотеке гораздо осторожнее.

В прошлом году ипотеку в иностранной валюте выдавало только 8 кредитных организаций. «По данным Банка России, согласно предварительным итогам I квартала года, из всего объема ипотечных кредитов (в I квартале было выдано 126 959 кредитов на сумму 181,1 млрд. рублей) в валюте был выдан лишь 321 кредит на 2,1 млрд. рублей, что составляет 0,25% в количественном и 1,26% – в денежном выражении от общего объема предоставленных ипотечных кредитов», – говорит Анна Любимцева (АИЖК).

«Только с начала этого года рынок валютных кредитов потерял более 1%. По состоянию на 1 марта года его доля составила менее 10% в общем объеме. Сейчас продажи валютной ипотеки находятся на минимальных уровнях: около 1–2% общих продаж.

Стоит отметить, что рынок жилья также становится более «рублевым». Цены на квартиры, которые до кризиса предлагались в валюте, теперь указываются риэлторами практически всегда в рублях», – делится своими наблюдениями Георгий Тер-Аристокесянц.

И все же при желании найти ипотеку в валюте можно. Некоторым банкам по-прежнему интересно это направление.

«Стоимость привлечения средств в иностранной валюте ниже, чем в рублях РФ, что делает выдачу валютных ипотечных займов более доходной для кредитной организации. В данном случае оптимальное соотношение валютных и рублевых кредитов в ипотечном портфеле каждого банка зависит от выбранной им кредитной политики, а именно: соотношения требуемого уровня доходности и рисков по портфелю ипотечных кредитов», – комментирует Андрей Степаненко (Райффайзенбанк).

«Большинство банков предлагают ипотеку в иностранной валюте. Это связано с тем, что банки привлекают денежные средства на валютные вклады, которые необходимо размещать в виде выдачи населению кредитов в валюте», – отмечает Георгий Тер-Аристокесянц.

Антон Павлов (Абсолют Банк) придерживается несколько иного мнения. «Опыт предыдущих лет показывает, насколько ощутимы могут быть финансовые потери для клиентов, оформивших ипотеку в иностранной валюте из-за нестабильности рынка, – говорит он. – У нас сформировалась четкое понимание того, что валютная ипотека неоправданно рискованна для заемщика и недостаточно привлекательна для банка».

Станет ли «валютный» продукт вновь востребованным? Вероятно, им станут пользоваться только самые отважные заемщики. Ведь, подчеркивает Антон Павлов, «на срок ипотеки (а это 10–20 лет) ни один эксперт не сумеет точно и достоверно спрогнозировать колебания курсов валют. На сегодняшний день у экспертов нет понимания, что будет с ценой на нефть и, как следствие, с курсом рубля, поэтому валютная ипотека остается весьма рискованным банковским продуктом».

Источники: http://kreditipo.ru/valyutnaya-ipoteka-/, http://www.asks.ru/blogs/280614/3457/, http://ipocredit.ru/publikacii/s/ipoteka-valyutnyi-vybor-10312233-1





Тема "Валютная Ипотека" на сайте CreditDeneg.ru


Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением