Типы кредитов

Потребительские кредиты
Кредитные карты
Автокредит
Ипотека
Вклады
Кредиты на бизнес


Статьи

Популярное

Избранное

Нужен Кредит Под Залог Квартиры

нужен кредит под залог квартиры для того, чтобы дать вам ответ ...Далее


Брать Ли Кредит На Машину

брать ли кредит на машину Боялись ли вы брать кредит на авто? Гость ГостьВаш ...Далее


Автокредит Центр Инвест

Банк «Центр-инвест» сделал доступнее автокредит и ипотеку Банк «Центр-инвест» снизил ...Далее


Опрос

Удобен ли наш сервис?

 Да. Всегда заказываю стройматериалы здесь
 Хорошо, но можно лучше
 Сегодня заказал впервые
 Только думаю сделать заказ
 Еще не заказывал здесь

 

Главная » Залог Под Квартиру

строительство дома под залог квартиры

Критерии Сбербанка

Пожалуй, самая хорошая новость октября — продление Сбербанком до конца года срока действия акции "В десятку!" по ипотечному кредитованию физических лиц, приобретающих жилье в строящихся или уже построенных объектах с участием кредитных средств Сбербанка. Вот основные условия акции: процентная ставка установлена в размере 10% годовых в рублях, размер первоначального взноса — не менее 10%, срок кредитования — до 10 лет, без комиссий и поручителей.

Акция, например, распространяется на жилой комплекс "Бутово Парк". Сбербанк России — один из соинвесторов строительства этого ЖК. Сейчас реализуется первая очередь проекта, завершено строительство первых двух 22-этажных монолитно-кирпичных домов. По данным Евгения Штрауха, гендиректора компании-застройщика Galaxy Group, 80% продаж на объекте приходится на сделки с привлечением ипотечных кредитов Сбербанка России. "Зачастую даже те, кто хотел купить жилье на собственные средства и располагал необходимой суммой, склоняются в пользу ипотечной программы,— говорит он.— Аналогичного продукта не было даже у частных банков в докризисное время".

О том, по каким критериям отбирает Сбербанк проекты, в которых кредитует и застройщиков, и покупателей, мы спросили Наталью Карасеву, директора управления розничного кредитования Сбербанка России.

"Ипотечные кредиты предоставляются физическим лицам на цели участия в долевом строительстве объектов недвижимости в многоквартирных домах, имеющих строительную готовность наземной части 70% и более, без оформления промежуточного залога иного объекта недвижимости в обеспечение исполнения обязательств по кредиту,— рассказывает Наталья Карасева.— При рассмотрении вопросов о заключении соглашений о сотрудничестве применяются исключительно следующие показатели. Опыт работы застройщика по строительству многоквартирных жилых объектов на рынке строительства от двух лет (если застройщиком являются несколько юридических лиц, принимается во внимание опыт работы группы компаний). Количество завершенных многоквартирных жилых объектов застройщика не менее двух. Минимальная строительная готовность наземной части — 10% для строительных объектов, возводимых в рамках целевых региональных программ, и 20% — для строительных объектов, не подпадающих под действие целевых региональных программ. При этом банком проводится постоянный мониторинг реализации строительного проекта — готовности дома".

Требования к ипотечным заемщикам у Сбербанка мягче, чем к застройщикам. "Платежеспособность и наличие постоянного дохода по-прежнему главные требования к заемщику,— продолжает Наталья Карасева.— Обязательного страхования жизни по жилищным программам в Сбербанке не предусмотрено. Мы предлагаем клиенту оформление такого продукта, но исключительно в добровольном порядке. Что касается поручителей, они требуются уже далеко не по всем видам кредитных программ. Например, в части ипотечного кредитования поручительства физических лиц используются в качестве обеспечения по "жилищным кредитам" только в виде дополнительного обеспечения или промежуточного обеспечения на период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости".

Выбор есть

Если покупателя устраивает квартира в новостройке, кредитуемая Сбербанком, считай, ему повезло. А если не устраивает? Придется искать счастья в других банках. Правда, условия там не такие привлекательные, да и перечень объектов короче. Потому что банки, как правило, если и выдают кредиты на новостройки без промежуточного залога, то только на приобретение жилья, строящегося заемщиками-клиентами. Так работает, например, СДМ-банк.

"Банк выдает ипотечные кредиты на новостройки в случае, если сам финансирует строительство и контролирует риски застройщика. В виде исключения есть кредиты, когда до момента залога квартиры заемщик предоставляет поручительство компании или физического лица, которых банк обслуживает и не сомневается в их кредитоспособности. Ставки по кредитам на новостройки чуть выше стандартных ипотечных тарифов, при этом после оформления собственности и залога ставка снижается,— рассказывает Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-банка.— Банк кредитует проверенные многолетним сотрудничеством строительные компании на небольшие точечные проекты. Суммарно кредита банка и собственных средств компании, как правило, достаточно для постройки объекта".

Впрочем, другие банки рискуют выдавать ипотечные кредиты, не кредитуя при этом застройщиков. Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty, подсчитал, что таких банков примерно 30% из тех, кто выдает кредиты на новостройки. "Сейчас одобрение от банка можно получить двумя способами,— говорит он.— Способ первый: банк сам участвует в финансировании строительства и вводит ипотечные программы, тем самым получая возможность дважды заработать на одной и той же квартире или доме (кредитуя сначала застройщика, а затем покупателей), что для банка весьма выгодно. В качестве примера можно привести Банк Москвы и ЖК "Скай Форт". Способ второй: застройщик обладает собственными средствами в достаточном объеме и ведет строительство и реализацию в соответствии с 214-ФЗ. В таком случае банки также рассматривают возможность аккредитации объекта. Например, "Ведис Групп", кредитуемая Сбербанком, получила одобрение на специальные ипотечные условия для покупателей квартир в ЖК "Юрлово", несмотря на то что заем был получен не для строительства этого жилого комплекса".

Список новостроек, в которых можно купить квартиру по ипотеке без промежуточного залога, постоянно расширяется. Например, в октябре банк "Возрождение" и компания Est-a-Tet заключили договор о сотрудничестве в сфере ипотечного кредитования. Аккредитацию в банке "Возрождение" получили пять жилых комплексов в Москве и Московской области, квартиры в которых реализует компания Est-a-Tet. Это ЖК "Скай Форт", а также ЖК "Спасский мост" (Красногорск), ЖК "О`Пушкино" (г. Пушкино, корп. 5, 6), ЖК "Южный парк" (г. Подольск, ул. Профсоюзная, д. 4, корп. 1) и ЖК "Калипсо"(г. Щербинка), и в финальной стадии аккредитации находится жилой дом в г. Реутове, ул. Октября, мкрн 9А.

Клиенты Est-a-Tet, приобретающие квартиры в этих комплексах, могут воспользоваться ипотечным кредитом "Квартира-новостройка" на специальных условиях. Процентные ставки составляют от 14,5% годовых в рублях. Жилье реализуется по договорам участия в долевом строительстве (214-ФЗ). Обеспечением по кредиту на этапе строительства является залог прав требования на приобретаемую недвижимость. Размер первоначального взноса — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости. Кредит оформляется на срок до 25 лет. Возраст заемщика — от 18 до 65 лет (на момент погашения кредита).

Сейчас появилась возможность взять кредит на квартиру в новостройке без промежуточного залога и в банке ВТБ 24, который до недавнего времени выдавал ипотечные кредиты на новостройки только под залог имеющейся недвижимости. Но для клиентов компании "Дон-Строй Инвест" банк сделал исключение.

"Клиенты, покупая у нас квартиру, могут получить дополнительную скидку — 0,5% от стандартной ставки и дисконт 20% на комиссию за выдачу кредита,— сообщили нам в компании "Дон-Строй Инвест".— Итого минимальная фиксированная ставка в рублях — от 13,1% или переменная — от 12,1% (пересматривается два раза в год, зависит от ставки ЦБ), в долларах или евро действует только фиксированная ставка — от 8,6%".

По этой программе продаются также квартиры в ЖК "Лосиный остров", "Измайловский","Дом на Беговой".

Продажи пошли

Продажи квартир в новостройках с привлечением ипотечных кредитов в этом году заметно оживились. Активизации ипотеки способствовали повышение лояльности банков к первичному рынку жилой недвижимости, снижение ипотечных ставок, снижение первоначального взноса до 20% и отмена основными игроками банковского сектора дополнительного обеспечения в виде залога имеющегося жилья. По данным "Миэль-Новостройки", доля покупателей квартир в новостройках Московского региона, привлекающих ипотечный кредит, составляет 36%.

"Получение аккредитации объекта в банке и предоставление покупателям возможности покупать квартиру в ипотеку увеличивает объем продаж в полтора-два раза. Например, после того, как ЖК "Ярославский" (г. Мытищи) получил первую аккредитацию, объем продаж за месяц вырос на 120%. Новостройки с возможностью покупки квартиры по ипотеке показывают наиболее высокие темпы продаж",— отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Миэль-Новостройки".

Есть банки, которые выдают кредит на новостройки только под залог имеющейся недвижимости, например BSGV или Нордеа-банк. Но большинство банков формирует условия кредитования на основе оценки конкретного объекта, при этом учитываются такие факторы, как репутация застройщика (его известность, время работы на рынке, наличие успешно реализованных проектов), стадия строительства дома и схемы реализации объекта.

Большинство банков сегодня работает с двумя видами новостроек, по которым кредит предоставляется без промежуточного залога. "Во-первых, это строящиеся объекты, которые реализуются по договорам долевого участия (ДДУ). В этом случае банки готовы кредитовать приобретение квартиры в новостройке — под залог прав требования по ДДУ. Никакого другого обеспечения, включая промежуточный залог, не требуется,— объясняет Мария Литинецкая.— Во-вторых, это новостройки, уже введенные в эксплуатацию. По таким объектам дополнительного обеспечения не требуется, поскольку дома построены, риск недостроя исключен и остается чисто техническим вопрос оформления прав собственности. В этом случае у банка возникает залог имущественных прав".

Поскольку многие дома стоят нераспроданными, находясь уже в стадии готовности, у потенциального покупателя новостройки оказывается большой выбор квартир, которые можно купить с привлечением кредита.

Фото: Григорий Собченко/Коммерсантъ

Куплю квартиру. под залог квартиры

Итак, у вас уже есть квартира. Вы хотите купить новую, в более престижном районе, более комфортабельную. Накопительством вы не занимаетесь, деньги "вынимать" из бизнеса не хотите. Останавливает первоначальный взнос, который необходим в большинстве банков. Другие страны используют в качестве такого взноса квартиру, в которой живет заемщик. Почему же у нас этого нельзя сделать?

Сделать это можно. Кредит под залог имеющегося жилья - это услуга, распространенная не только на Западе. В нашей стране многие банки предлагают своим клиентам такой вариант кредитования.

Возможности кредита под залог жилья

Понятно, что ваше жилье, квартира или дом, - это ваш финансовый актив. И под залог уже имеющейся у вас недвижимости можно получить кредит и использовать его на следующие цели.

1. Купить новостройку. В данном случае размер кредита - от 30% до 70% от стоимости имеющейся квартиры или дома с земельным участком. Застройщика выбираете любого. Главное, чтобы у него было разрешение на строительство, заключен инвестиционный контракт и оформлены документы на землю под строительство.

Давайте разберем на примере. У вас или у ваших родственников есть трехкомнатная квартира, стоимость которой $180 тыс. Под ее залог можно взять кредит в размере от $54 тыс. до $126 тыс. Получается, что значительную часть стоимости новой квартиры можно оплатить за счет кредитных средств. Процентная ставка - от 12% до 13,5% годовых в рублях. Срок кредитования - от года до 30 лет.

2. Купить еще одну квартиру на вторичном рынке, так как кредитование под залог имеющегося жилья позволяет вам приобрести ее уже сейчас. Еще один пример, вы хотите купить квартиру своим подрастающим детям. А вот наличных денег нет, так как либо они все работают на ваш бизнес, либо вам просто не хочется отдавать сразу такую сумму наличными. Но у вас ведь есть квартира, и под ее залог можно взять кредит.

3. Кредит на покупку жилого дома. Почему бы не купить домик? В деревне. В кредит. Ведь под залог вашей квартиры можно получить деньги на эту покупку.

4. Кредит на строительство индивидуального жилого дома. Под залог вашей недвижимости можно взять кредит даже на строительство индивидуального жилого дома. Естественно, в этом случае у вас должны быть разрешение на строительство и договор, заключенный с подрядной строительной организацией.

О минусах

Получается, что ипотека - это не только возможность купить квартиру в кредит, но и деньги под залог уже имеющегося жилья. Последние изменения, внесенные в закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", разрешили банкам обращаться с взысканиями на заложенную недвижимость, даже если она является единственным жильем для заемщика. Но почему-то банки не спешат предоставлять свои деньги под залог недвижимости, в том числе уже имеющейся.

В чем же дело? Ответ очень прост. Пока у банков в нашей стране еще нет большой практики по выдаче таких кредитов, а также нет судебной практики при обращении взысканий. Но в последнее время сделаны некоторые законодательные шаги для того, чтобы кредиторы смогли гарантированно вернуть свои средства. Поэтому банки заняли выжидательную позицию: дождемся, когда будет понятно, насколько такие кредиты нужны людям, каков спрос на такой продукт, появится судебная практика, а потом будут приниматься решения о внедрении у себя таких программ кредитования. Последние аналитические исследования показывают, что в Москве и Московской области спрос превышает предложение. Многие банки начали смело выдавать кредиты под залог жилья. Скорее всего, в ближайшее время такие кредиты будут выдавать все московские банки.

Трудности

Да, сегодня такое обеспечение займа не пользуется в России популярностью. Поэтому пока банки предъявляют к имеющейся у вас квартире ряд обязательных требований, подтверждающих ее ликвидность, то есть тот факт, что в случае вашей неплатежеспособности банк легко и быстро избавится от залога.

Во-первых, есть обязательные общие правила - ни один банк не даст деньги под залог квартиры, находящейся в совместной собственности, без письменного согласия всех совладельцев. Скорее всего, им всем даже предложат стать созаемщиками.

Естественно, не выдаются кредиты под залог жилплощади, сдаваемой в аренду. Все банки без исключения (естественно, те, которые дают кредит под залог жилья) в обязательном порядке выдвинут условие застраховать жилплощадь на все время залога.

Но и кроме этого у каждого банка обязательно будут и свои требования, которые лучше узнать в конкретном банке. Поскольку требования, предъявляемые к самой квартире, - своего рода тыл для банка на случай неспособности заемщика погасить задолженность, то основные требования предъявляются все-таки к нему самому.

Основное и самое главное правило - это прежде всего подтверждение платежеспособности заемщика. Для этого банки запрашивают справки вида 2-НДФЛ о зарплате, а некоторые принимают также косвенные подтверждения расходов: счета за мобильную связь, заграничные поездки и крупные покупки.

Особенности

Если имеются трудности и недостатки, значит, есть и особенности данного вида кредитования. Итак, особенности оформления ипотечного кредита под залог имеющегося жилья.

1. Если имеющееся у вас жилье по стоимости выше приобретаемого, то ипотечный кредит может быть предоставлен на 100% стоимости приобретаемого жилья. При одном условии - от стоимости передаваемого в залог (имеющегося) жилья кредит составляет не более 90%. Для каждого конкретного клиента это соотношение рассчитывается отдельно.

2. Собственником такого жилого помещения не обязательно должен быть сам заемщик, это могут быть и его родственники, а также другие, не состоящие с ним в родстве, лица. Главное, чтобы все участники займа были согласны.

3. Одновременно с передачей в банк документов по заемщику клиент обязан представить и документы по жилому помещению, которое предполагает передать в залог банку.

4. Если один из собственников жилого помещения - несовершеннолетнее или недееспособное лицо, вам необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства на залог данного жилого помещения. Это разрешение обязательно должно быть представлено в банк.

5. Данное жилое помещение вам необходимо оценить у независимого оценщика, указанного самим банком. Оригинал отчета об оценке должен быть представлен в банк.

6. Жилое помещение также оценивается банком на предмет достаточности обеспечения. Минимальные требования к такому жилью аналогичны требованиям к приобретаемому жилью.

7. Для того чтобы передать банку в залог имеющееся жилье, необходимо оформить договор об ипотеке. Данный договор подписывается только собственником передаваемого в залог жилого помещения и банком.

8. Ипотечный кредит на приобретение жилья под залог выдается после регистрации договора об ипотеке имеющегося жилья и представления его в банк.

9. Заемщик обязан застраховать свою жизнь и риск утраты трудоспособности, а также переданное в залог жилье в страховой компании, указанной банком, не позднее двух дней после подписания кредитного договора.

10. При кредитовании на этапе строительства под залог имеющегося жилья, соответствующего требованиям банка, дополнительного обеспечения не требуется.

Пара слов об оценочной компании

Оценочная компания - независимая от банка организация, которая производит оценку рыночной стоимости жилого помещения (то есть самого предмета ипотеки). Оценщик должен предоставить банку и заемщику подробное описание имущества и на основании полученных данных сделать оценку его рыночной стоимости, то есть наиболее вероятной цены, по которой данное жилое помещение может быть отчуждено на свободном рынке недвижимости. Документом, подтверждающим, что работа была выполнена и помещение оценено, является отчет об оценке, который должен быть представлен в банк. Оплата работы оценщика производится заемщиком самостоятельно за счет своих собственных средств.

Требования, предъявляемые к заемщику

Возраст заемщика на момент погашения кредита не должен превышать 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. При этом уже при достижении 21 года клиент может стать заемщиком. У заемщика непрерывный трудовой стаж должен быть не менее двух лет, причем на последнем месте работы не менее шести месяцев. И он должен иметь подтвержденный доход, достаточный для запрашиваемой суммы кредита. У заемщика ни в коем случае не должно быть отрицательной кредитной истории.

Если вы отвечаете всем этим требованиям, то проблем с получением кредита у вас не будет. Но лишь при одном условии - ваше жилье тоже должно соответствовать всем предъявляемым к нему требованиям.

Требования к жилому помещению - предмету залога

1. В качестве предмета залога (ипотеки) могут выступать: отдельные квартиры в многоквартирных жилых домах, отдельно стоящие жилые дома для постоянного проживания. Одновременно с жилым домом в залог передается и земельный участок, на котором расположен дом (ч. 2 ст. 69 федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

2. Предмет залога должен удовлетворять следующим требованиям:

жилое помещение должно быть подключено к централизованным или автономным системам жизнеобеспечения, то есть иметь электрическую, паровую или газовую систему отопления, обеспечивающую подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

обязательно иметь систему горячего (допускается использование газовых систем отопления) и холодного водоснабжения ванной комнаты и кухни;

жилое помещение должно иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а также крыши (это условие необходимо для квартир на последних этажах и отдельно стоящих домов).

3. Само здание, в котором расположен предмет залога (квартира), тоже должно отвечать некоторым требованиям:

не находиться в аварийном состоянии;

не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

Главное в коттеджах и таунхаусах

В некоторых банках категорически не принимаются в качестве залога коттеджи и таунхаусы. А в тех банках, где они принимаются, к ним предъявляется целый ряд требований:

дом обязательно должен быть пригоден для круглогодичного проживания;

иметь дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд к земельному участку, на котором располагается дом;

иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника;

газо- и холодное водоснабжение;

электрическое отопление, в том числе и автономное;

находиться в удовлетворительном состоянии, не иметь дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести к аварийности дома.И самое важное - земля, на которой располагается коттедж, должна быть в собственности, а не в аренде. Земельные участки, садовые, дачные домики, где отсутствует возможность постоянной регистрации собственников, также пока нельзя использовать в качестве залога.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Валентина Петровская, специалист по кредитованию:

Какое жилье чаще выбирают клиенты при получении кредита под залог имеющейся квартиры - "вторичное" или "долевое"? Наибольший объем предложений, около 70%, - кредитование вторичного жилья. В данном случае и процентная ставка ниже, и если у человека заложенная квартира - это единственное жилье, то ему просто негде будет жить, ожидая окончания строительства "долевки".

Если говорить об ограничениях, то они существуют. Не подходит, например, так называемый старый фонд, постройки с деревянными перекрытиями, дом с земельным участком должен быть каменным. Также если в квартире проведена перепланировка и невозможно ее зарегистрировать в установленном законом порядке или привести недвижимость в исходное состояние, то кредит под залог такой квартиры не дадут. Квартира должна быть свободна от обременений третьих лиц, подлежащих государственной регистрации. Естественно, жилье не может принадлежать к ветхому фонду или состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, подлежать сносу или реконструкции с отселением или быть признано уполномоченным государственным органом аварийным. Квартиры, расположенные в домах "народной стройки", в деревянных домах, домах барачного типа, общежитиях, комнаты в коммуналках в расчет также не идут.

Дата публикации: 13:12 25 сентября 2006

Источники: http://www.rusar.ru/index.php?page=9840, http://www.bpn.ru/publications/21100





Тема "Строительство Дома Под Залог Квартиры" на сайте CreditDeneg.ru


Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением