Типы кредитов

Потребительские кредиты
Кредитные карты
Автокредит
Ипотека
Вклады
Кредиты на бизнес


Статьи

Популярное

Избранное

Переоформить Автокредит

Можно ли переоформить кредит на другое лицо? Можно ли переоформить ...Далее


Потребительский Кредит Список Банков

потребительский кредит список банков Самый выгодный потребительский кредит: список банков, ...Далее


Учетная Ставка По Кредитам

учетная ставка по кредитам учетная ставка банка УЧЕТНАЯ СТАВКА ЦЕНТ АЛЬНОГО БАНКА — ...Далее


Опрос

Удобен ли наш сервис?

 Да. Всегда заказываю стройматериалы здесь
 Хорошо, но можно лучше
 Сегодня заказал впервые
 Только думаю сделать заказ
 Еще не заказывал здесь

 

Главная » Залог Под Квартиру

строительство под залог квартиры

Залоговые квартиры: обещанного три года ждут

Решая вопрос гамлетовского масштаба: купить или не купить залоговое жилье, не стоит полагаться на случай, советы друзей или квалификацию риелторов. Единственный способ снизить риски — с привлечением юристов проверить историю квартиры вплоть до «царя Гороха». В идеале покупку квартиры следует осуществлять у застройщика, поскольку каждый переход права собственности влечет дополнительный риск.

Не секрет, что залоговое жилье многих привлекает своей относительной дешевизной (а то ли еще ожидается, когда их хлынет поток!). И отпугивает риском судиться с бывшими обозленными хозяевами, выселять малолетних детей на улицу или забирать назад стоимость в случае реституции. В конце концов, на рынке полно квартир, есть ли смысл связываться с дополнительными рисками? Пожалуй, соглашусь с народной мудростью, что дешевое редко бывает хорошим.

Впрочем, если решение о покупке залогового жилья принято — дерзайте! Более того, многие фобии, связанные с покупкой залоговых квартир, сильно преувеличены. Если банк и заемщик договорились об отчуждении залоговой квартиры полюбовно, можно брать. Вопрос оформления в таких случаях — дело десятое, решаемое при помощи квалифицированного юриста.

Все процессы (снятие банком залога, регистрация купли-продажи в реестре сделок) компьютеризированы и могут быть осуществлены практически одномоментно. Если кто-то передумает, всегда можно успеть забрать деньги. Еще один простой и надежный способ уберечься от рисков — договориться с банком о переуступке долга (проще говоря — купить долг заемщика) и обменять его на квартиру.

Чего не стоит делать, так это покупать залоговую квартиру, которую банк отчуждает на аукционе без согласия заемщика, и квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети. Лично я бы такое жилье никогда не купил. Объясню, почему.

Если банк забрал квартиру принудительно, то продавец, недовольный действиями банка, может обжаловать уйму моментов: действия нотариуса по совершению исполнительной надписи, оценку жилья, проведение аукциона.

Кстати, попутно отмечу: не стоит полагаться на высокую квалификацию банковских работников. У них бывало по 20 залогов в «базарный день», и о том, что на каком-то этапе забыли спросить разрешение жены, в банке могут и не «докопаться».

Даже если суд признает законной покупку квартиры на аукционе, впереди у вас не менее изматывающий процесс — выселение должника из квартиры. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, судья будет до последнего оттягивать принятие решения. И когда через пять лет вы выиграете суд, свою квартиру вы будете ненавидеть.

Проиграете суд — все круги ада по возвращению денег вам обеспечены. По общему правилу, каждая сторона (банк, ОГИС*, покупатель) возвращает назад все полученное по сделке. Но это в теории, а на практике лучше сразу стоит попрощаться с 10 % от суммы сделки, которую ОГИС получил за организацию аукциона. В бюджете деньги на это не предусмотрены.

С банком тоже может случиться неприятная история: пока вы будете судиться за квартиру, он обанкротится. Если банк уступил права на квартиру через «дружественную» фирму, она «умрет» еще быстрее. Тогда вообще не с кого требовать.

Сегодня банки умышленно придерживают реализацию залоговых квартир по ряду причин. Во-первых, если на рынок хлынет масса дешевых квартир, то он рухнет окончательно, чтобы ни говорили риелторы о начале роста цен.

Во-вторых, решив массу проблем, банк все равно «попадает». Представьте, кредит выдан в сумме 150 тыс. $, а продаст квартиру банк сегодня, в лучшем случае, за 60 тыс. долл. А потом еще будет бегать за должником, чтобы получить оставшиеся 90 тыс. $. При этом кредит из залогового превращается в беззалоговый, под который предусмотрено отдельное резервирование. Наконец, никто не хочет социального взрыва в результате массового выселения семей должников из квартир.

Из собственного опыта могу сказать: финучреждения готовы идти на любые переговоры с должником — об отсрочках, рассрочках, частичных возвратах, снижении процентной ставки, лишь бы заемщик не «ушел в дефолт». Суды — крайняя мера.

Что делать должнику, чьи доходы из бурной реки превратились в тонкий ручеек? Не бегать от банков и не надеяться, что о долге забудут. Чудес не бывает! Вы рискуете всю жизнь не иметь никакого имущества, находиться под риском невыезда за границу или возбуждения уголовного дела по факту мошенничества с кредитными ресурсами или фиктивного банкротства (если кредит оформлен на фирму или СПД).

Возвращаясь к покупке предмета залога, необходимо вспомнить и о страховании коммерческого риска при приобретении жилья. При красивом названии особых гарантий это не дает. Во-первых, далеко не все компании оказывают такие услуги. Во-вторых, страховой бизнес в Украине очень не любит расставаться с деньгами. Может, придется судиться и с ними. В-третьих, и страховые компании банкротятся.

Потому, раздумывая, покупать или нет, прежде семь раз проверьте! И чем тщательнее вы со своим юристом это сделаете, тем спокойнее будете спать в новой квартире.

* отдел государственной исполнительной службы

Роман Марченко (адвокат, старший партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры»)

Строитель Харьков

Насколько выгодно брать кредит под залог своей квартиры для покупки автомобиля, дачи или для открытия собственного бизнеса? Риски такого кредитования огромны - в случае чего можно запросто лишиться жилья. Зато, если сделка выгорит, можно заставить "мертвую" недвижимость приносить "живые" деньги, пишет finance.ua.

Помнится, в своих книгах Роберт Кийосаки советует изыскивать такие способы покупки активов, которые бы сами окупали себя. Например, покупать недвижимость в кредит, сразу сдавать в аренду и погашать заем за счет арендных платежей. Или еще лучше: купить жилье по дешевке (и в кредит!), а через год-два продать с большим "наваром". Так и кредит закрывается без лишних переплат, и на покупку нового объекта для инвестиций денег хватает.

Для таких сделок у миллионера Кийосаки уже достаточно средств - он покупает недвижимость по всему миру. А как быть тем, кто свободных денег не имеет, но хочет заработать на росте цен на недвижимость или землю, открыть свой бизнес или просто получить кредитную линию на крупную сумму?

Ответ банкиров один: взять кредит под залог уже имеющегося жилья. В Европе такие займы носят название "На высвобождение капитала" и пользуются большой популярностью.

Бери, на что хочешь

"Я работаю в агентстве недвижимости и каждый день отслеживаю ситуацию на рынке. Четыре года назад я решился заложить жилье своих родителей и купить на эти деньги квартиру в строящемся доме. Абсолютно не жалею об этом поступке, хотя со "стариками" поругался тогда конкретно. За годы строительства цены на недвижимость выросли многократно. Сразу после сдачи дома я продал новую квартиру, закрыл кредит и получил на руки весьма круглую сумму. Сейчас открыл свой бизнес и чувствую себя весьма комфортно", - рассказывает риелтор Сергей Шевченко.

Прелесть кредитов под залог недвижимости в том, что банки вообще не контролируют то, как именно заемщик будет использовать полученные кредитные средства. Хоть дом строй за городом, хоть квартиру покупай, хоть открывай ЧП по торговле семечками.

"Полученные деньги клиент может использовать на любые личные нужды, такие как оплата крупных покупок, ремонт, обучение, свадьба, путешествие и так далее. Мы не запрещаем тратить деньги на бизнес, реализовывая задачи по его развитию: покупку оборудования, пополнение оборотных средств", - объясняет начальник управления розничного бизнеса банка "ПУМБ" Валерий Пацуй.

Правда, ставки по займам под залог жилья иногда несколько выше (в среднем на 0,5-1,5%), чем по классическим ипотечным кредитам. Но так далеко не у всех банков. В среднем за такой заем нужно будет платить 13,5-14,5% в год в долларах и 15-18% в гривнах.

Сроки "недвижимых" займов весьма приличные - до 10-20 лет. Для сравнения - беззалоговый кредит наличными выдается сейчас максимум на 1-6 лет, только в гривнах и под номинальные ставки в 29-36% годовых.

Обычно финансисты готовы выдать в кредит под залог жилья до 70-80% его оценочной стоимости. Иными словами, имея в активе жилье, стоимостью хотя бы $150 тыс. можно рассчитывать на заем в $105-120 тыс. который можно использовать по собственному усмотрению. Некоторые банки, правда, ограничивают максимальные суммы кредитования - $200-300 тыс. но можно найти банк, который и не предъявляет таких требований.

Платить за кредит, к примеру, в $100 тыс. придется немало. При ставке в 14% на срок 20 лет платеж составит более $1200 в месяц (по аннуитетной схеме). И если под залог имеющегося жилья покупать новое, то никаких начальных взносов не потребуется! Как уже не раз писали "Деньги", сейчас найти кредит с нулевым взносом на покупку жилья или земельного участка - практически нереально.

"В условиях нехватки финансовых ресурсов и высокой инфляции банки вынуждены ужесточать требования к ипотечным заемщикам - увеличивается размер первоначального взноса клиента, который в ближайшее время у большинства банков составит в среднем 20-25%. А это значит, что с повышением ставок кредитования получить заем на покупку недвижимости смогут только платежеспособные клиенты", - объясняет ситуацию председатель правления "ОТП Банк" Дмитрий Зинков.

С подобными проблемами сталкиваются и те, кто хочет начать свой бизнес "с нуля". Целевые кредиты для предпринимателей выдаются только при условии, что они работают на рынке не менее 3-6 месяцев, и лишь под залог имущества (квартиры, машины, оборудования и так далее). Беззалоговые экспресс-кредиты для малого бизнеса выдаются на очень скромные суммы и только после тщательного изучения деловой репутации заемщика.

На что брать?

Оформить кредит под залог даже с учетом нынешней ситуации на финансовом рынке - не так уж трудно. Гораздо тяжелее правильно выбрать объект для вложения полученных заемных средств. То есть выбрать способ, которым можно "оживить" деньги, "заснувшие" в недвижимости, - непросто.

Ситуация на рынке первичного жилья и земли после пары лет ценового галопа весьма грустная. Риски инвестора (а тем более в статусе заемщика!) неоправданно высоки.

Самым реальным объектом для инвестирования остается вторичное жилье. Особенно если взять ипотечный кредит с нулевым взносом не удается или если банк выдвигает по нему нереальные требования (высокие ставки, куча поручителей и так далее). Кредиты "под недвижимость" позволяют также купить то жилье, на которое банк не хочет выдавать традиционный ипотечный заем (например, квартиру в старом или загородном доме). Рынок недвижимости сейчас в стагнации - с начала года объем сделок на рынке недвижимости сократился на 20%, но шансы на его дальнейший подъем все еще сохраняются.

"Я делаю вывод, что сейчас рынок недвижимости находится в состоянии некоего равновесия. Ожидать резкого снижения цен не стоит из-за того, что при таком риске продавцы просто снимут свои квартиры с торгов и сдадут их в аренду. Квартира кушать не просит, да и спрос на жилье остается неудовлетворенным. При этом не будет и роста цен, так как свободных финансовых ресурсов в экономике становится меньше и они не разогревают рынок жилой недвижимости. Спекулятивные капиталы на волне сообщений о грядущем мировом продовольственном кризисе идут в сельхозземлю", - резюмирует советник министра экономики Сергей Яременко.

Еще одним способом использования "оживленных" денег может стать покупка под залог квартиры, автомобиля (без начального взноса и обязательной страховки) или открытие кредитной линии в размере 70-80% стоимости жилья. В любом случае, решаясь на кредит под залог квартиры, стоит просчитать все расходы, возможные доходы и, главное, риски!

Недвижимость нужно ежегодно страховать (0,3-0,4% стоимости жилья), а за кредит нужно будет платить проценты. Средняя переплата по таким кредитам за 20 лет составляет ни много ни мало 140-150%. Принесут ли существенную прибыль квартира, купленная на полученные деньги, или начатый бизнес?

В случае же проблем с оплатой кредита банк вполне может поставить вопрос ребром и заставить продать квартиру для погашения займа. Репутация заемщика в этом случае будет испорчена, и взять новый кредит для покупки жилья будет уже непросто.

Что легче?

Какая схема кредитования дает наименьшую величину ежемесячного взноса по кредиту.

Кредит под залог квартиры*

Под залог квартиры ценой $100 тыс. получен кредит в $20 тыс. на срок 10 лет*** по ставке 14% в долларах. Тогда среднемесячный полный платеж по кредиту - $170. Страховка жилья - $300 в год. Страховка жизни заемщика: $60-70 в год(не во всех банках требуют).

Итого: около $200 в месяц

Классический автокредит

Оформлен классический автокредит на $20 тыс под 13,5% в долларах и на максимальный для автокредитов срок 7 лет. Среднемесячный полный платеж: $351.**

Итого: $351 в месяц

Кредит наличными*

Кредит наличными на ту же сумму без залога невозможен: банки выдают максимум 25-50 тыс. гривен. Но можно взять в пяти разных банках в среднем под 17% годовых в доллар – на срок до 3 лет. Среднемесячный платеж всем кредиторам - $700.

Итого: $700 в месяц

* - можно потратить на покупку машины

** - как и во всех прочих способах получения займа придется дополнительно платить за полисы автоКАСКО и «автогражданку» -из расчета до $90 в месяц при стоимости авто около $20 тыс.

*** - большой срок кредитования позволяет на начальном этапе платить немного, но по мере роста доходов можно перейти к ускоренному погашению кредита.

А если не подорожает?

Выгодно ли покупать новую квартиру под залог старой для сдачи в аренду?

Допустим, в кредит покупается квартира за $200 тыс. по ставке 14% годовых на 20 лет.

- Ежемесячный платеж по кредиту составит $2487 (аннуитет).

- Такую квартиру можно сдать за $800 в месяц.

- За 20 лет доход от аренды составит $192 тыс.

- Суммарные же расходы по погашению кредита составят $596,9 тыс.

- Чистый убыток от операции составляет $404,9 тыс.

Таким образом, чтобы купленная в кредит квартира принесла доход при условии ее постоянной аренды, ее удорожание от момента покупки должно составить как минимум 100% за 20 лет, то есть от 5% в год, что, вроде бы, реально.

Берут, но не все

Отправляясь в банк за кредитом, стоит заранее узнать, какую именно недвижимость он согласен взять в залог. Банки сейчас стали весьма переборчивыми. Чтобы облегчить свою задачу по продаже залоговой квартиры, некоторые финансисты даже вводят специальные условия по ее расположению. Например, в банке "ПУМБ" готовы выдать деньги под залог только той недвижимости, которая расположена не далее 30 км от черты города - для областных центров (50 км - для Киева) и не далее 10 км от береговой зоны - для Крыма.

Не любят они хрущевки и квартиры в старых домах. От того, во сколько банк или его оценщик оценят жилье, зависит сумма кредита, так что выбирать кредитора стоит весьма тщательно.

ИТОГО: Кредиты под залог недвижимости недороги, дают доступ к большим суммам, но весьма рискованны. Однако при стабильно высоких доходах заемщика они позволяют серьезно увеличить его инвестиционные возможности.

Автор: Александр Дубинский

Источники: http://www.likos.com.ua/mortgage-apartments/, http://stroitel-kharkov.net/news/kredit_pod_zalog_kvartiry_vozmozhnye_riski/2009-09-08-400





Тема "Строительство Под Залог Квартиры" на сайте CreditDeneg.ru


Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением